家や土地をできるだけ高く売りたいなら「仲介売却」

家や土地をできるだけ高く売りたいなら「仲介売却」

不動産売却の方法には、不動産業者が間に入って一般の購入希望者を探す「仲介売却」と、不動産業者が売主から直接購入する「買取」の2種類があります。こちらでは、広島市東区で不動産売却(仲介売却・任意売却・不動産買取)を手がける「有限会社アソック」が、仲介売却について解説します。

不動産売却でこのようなお悩みはありませんか?

下記のようなご事情で現在のお住まいを売りたいという方は、ぜひ仲介売却をご検討ください。広島市東区のアソックが、皆様のお力になります。

1. できれば今の家を売りたいと考えている方

  • 子どもが増えたし、広い家に買い替えたい
  • もっと利便性のよい地域に住み替えたい
  • 空き家は管理が大変だから売ってしまいたい

2. すぐにでも家を売らなければならないという方

  • 遠方への転勤命令が出て、今の家にはもう住めない
  • 離婚で財産分与が必要になったので売りたい
  • 家と土地を親から相続したが、住むつもりはない
  • 住宅ローンや税金の支払いが苦しい
  • 不動産会社に売却を頼んだが一向に売れない

3. その他、所有不動産のことで何かとお悩みがある方

  • 賃貸もいいけど、売却はどうなのか知りたい
  • 所有者が行方不明でも売れるのか教えてほしい
  • 今すぐ売却すると、いくらで売れるのか知りたい
  • 家を売りたいが、近所の人には知られたくない

仲介売却とは?

売主の依頼によって不動産会社が買主を探し、成約に至ると売主が不動産会社に仲介手数料を支払う――。この仕組みが、「仲介売却」です。不動産会社が売主の家や土地などを直接買い取る「不動産買取」とは異なり、売主に代わって不動産会社が買主を探す売却方法と言えます。依頼を受けた不動産会社はチラシなどの広告やWebサイト、不動産流通ネットワークなどを活用して購入希望者を募ります。

仲介売却の流れ

仲介売却を利用した場合の手順は以下の通りです。一般的に、査定依頼から物件の引き渡しまでは3ヶ月から半年を要します。場合によっては1~2年経過しても売却が進まないというケースもありますが、反対に売却活動をはじめてすぐに買い手がつくという場合もあります。

1 売主が複数の不動産業者に相談し、査定を依頼する

2 査定額などを比較検討して売却依頼する業者を決める

3 仲介業者が売却活動をスタート

4 購入希望者から問い合わせがあれば内覧を実施する

5 購入希望者から買付証明書(※)をもらい、金額や引き渡し時期を決める

6 売買契約を締結する

7 売買を行い、物件を引き渡す

※買付証明書は、購入希望者が売主に対して購入の意志表示を証明する書類のこと。

仲介売却のメリットと留意点

仲介売却と不動産買取では、仲介売却のほうがより高い金額で売れます。なぜなら、買取の場合は買い取った不動産会社がその分の利益を出さなければなりませんが、仲介ではそうした手間やコストがかからないからです。しかし、希望する条件によっては購入希望者がなかなか現れず、売れ残ってしまうというリスクもあります。購入希望者が現れても条件面で折り合いがつかなければ、売却が長期化する可能性もあるでしょう。

媒介契約について

媒介契約の必要性

不動産会社の仲介で土地や建物などを売却する場合は、売主と不動産会社の間で「媒介契約」を取り交わすことが法律で義務づけられています。これは、売主が不動産会社に依頼する業務の内容仲介手数料などを明確にし、仲介業務に伴うさまざまなトラブルを未然に防ぐことが目的です。

媒介契約の種類

媒介契約には下表に示したように、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。いずれも契約内容の基本となる部分は同じですが、下記のような相違があるので注意が必要です。

専属専任媒介と専任媒介を比べてみると、特定の1社と契約を結ぶ点は同じですが、売主への拘束力に違いがあります。売主が独自に購入希望者を見つけた場合、専任媒介では業者を介さずに売買が行えますが、専属専任媒介ではこの場合でも業者を介して売買契約を締結しなくてはなりません。

また、一般媒介契約には「複数の不動産会社に対して同時に売買依頼ができる」「自ら見つけた購入希望者と直接売買契約が結べる」といったメリットがありますが、不動産業者への拘束力は弱く、売主への報告義務や指定流通機構への登録義務は生じません。

契約形態 専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
契約業者数 特定の1社のみで他の不動産会社に売却を依頼できない。 特定の1社のみで他の不動産会社に売却を依頼できない。 複数の不動産会社に対し、同時に売買依頼ができる。
制限 売主が自ら見つけた購入希望者と直接売買契約を締結できない。 売主が自ら見つけた購入希望者と直接売買契約を締結できる。 売主が自ら見つけた購入希望者と直接売買契約を締結できる。
業者の義務
  • 指定流通機構へ5営業日以内に物件登録しなければならない。
  • 週に1回以上、売主に対し業務の進捗を報告する義務がある。
  • 指定流通機構へ営業日以内に物件登録しなければならない。
  • 2週間に1回、売主に対し業務の進捗を報告する義務がある。
  • 指定流通機構へ物件登録する義務が生じない。
  • 業務の進捗を報告する義務がない。
契約の
有効期間
3ヶ月以内 3ヶ月以内 法的な定めはない
(3ヶ月以内を推奨)
ポイント 売主に対して拘束力が強い契約形態。仮に売主自身が購入希望者を見つけたとしても、不動産会社を通さずには契約できない。 売主に対して拘束力が強い契約形態。仮に売主自身が購入希望者を見つけたとしても、不動産会社を通さずには契約できない。 売主の裁量が重視されている分、他の契約と比べ不動産会社の拘束力は弱く、売主への報告義務が省略されている。
「明示型」と「非明示型」がある一般媒介契約

一般媒介契約は「明示型」と「非明示型」に大別されますが、明示型の契約を選択した場合は、仲介を依頼した不動産会社には他にどの不動産会社へ仲介を依頼しているかを通知する必要があります。非明示型の場合は、その必要がありません。

PICK UP!指定流通機構「REINS(レインズ)」とは?

上表に登場する「指定流通機構」は、「レインズ=Real Estate Information Network System」と呼ばれる「不動産流通標準情報システム」のことです。1988年、宅地建物取引業法の改正によりスタートし、国土交通大臣から指定を受けた東日本、中部圏、近畿圏、西日本の4つの「指定流通機構」によって運営されています。指定流通機構の会員である不動産会社は、このレインズを通じて不動産情報を入手したり提供したりしています。

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